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Como podemos te ajudar?
Na InvestDream acreditamos no SUCESSO em investimento de propriedades embargadas e pesquisas. Propriedades embargadas são casas cujos proprietários não podem mantê-las. Estas propriedades também podem sofrer negligência de alguma natureza, além de normalmente se encontrarem em mau estado ou em risco de exclusão, devido ao não pagamento de hipoteca e/ou impostos e/ou associação.
Nos especializamos na comercialização destas propriedades embargadas através de:
Ônus Fiscais
(Tax Lien) Os estados que permitem a venda de ônus fiscais autorizam as autoridades tributárias locais a fazer um penhor sobre imóveis quando os impostos sobre a propriedade não são pagos.
Um penhor fiscal é semelhante a uma hipoteca porque é um registro público de uma dívida e geralmente impede o proprietário de vender ou refinanciar a propriedade a menos que a dívida seja paga. Se o penhor do imposto não for pago por tempo suficiente, a autoridade tributária local vende o ônus do imposto para cobrar os impostos. Quando você compra um penhor fiscal, você está essencialmente pagando os impostos sobre a propriedade e, em troca, a autoridade tributária se compromete com a devolução do seu investimento, acrescido dos juros cobrados pela inadimplência. Como a taxa de juros para privilégios fiscais está entre as mais altas permitidas por lei, isso faz com que a compra de penhor de impostos seja um investimento desejável.
Escritura Fiscal
(Tax Deed) O estado em que as vendas de escritura pública são usadas para cobrar impostos sobre propriedades inadimplentes não permite que suas autoridades tributárias locais realizem vendas de penhor de impostos.
Em um estado de escritura fiscal, a única opção para as autoridades fiscais locais coletarem os impostos inadimplentes, é vender toda a propriedade, em vez de apenas o penhor. Quando você compra um imposto, você está comprando imóveis, e a principal razão para comprar uma escritura de imposto é adquirir a propriedade por um valor inferior ao seu valor de mercado.
Venda Curta
(Short Sale) Uma venda curta é uma propriedade (residencial ou comercial) disponível a um preço de compra inferior ao valor devido pelo seu proprietário atual.
É uma opção financeira que às vezes está disponível para proprietários de imóveis que são tomadores de empréstimos e se encontram em dificuldades financeiras.
Eles estão atrasados em seus pagamentos de hipoteca e as mesmas quando a compra, foram superfaturados. Ou seja, a casa vale menos do que o saldo devedor da hipoteca.
Esta transação ocorre quando os credores hipotecários permitem que o mutuário venda a propriedade por menos do que o montante devido na hipoteca.
Execução Hipotecária
(Foreclosure) É o que acontece quando um proprietário não consegue pagar a hipoteca.
Mais especificamente, é um processo legal pelo qual o proprietário perde todos os direitos sobre a propriedade. Se o proprietário não puder pagar a dívida pendente ou vender a propriedade por meio de uma venda curta, a propriedade será encaminhada para um leilão de execução hipotecária. Se a propriedade não for vendida no leilão, a instituição de crédito toma posse dela.
Para entender uma execução hipotecária, é importante ter em mente que a palavra “proprietário”, neste caso, é na verdade um nome impróprio. “Mutuário” é um termo mais adequado. Podemos dizer que uma hipoteca, ou ação de confiança é um contrato de empréstimo para o preço de compra de uma casa, menos o valor de adiantamento. Este documento coloca uma garantia sobre a propriedade adquirida, tornando o empréstimo um “empréstimo garantido”.
Propriedade Bancária
(REO – Real Estate Owner) é um termo usado nos Estados Unidos para descrever uma classe de propriedade pertencente a um credor – normalmente um banco, agência governamental ou seguradora de empréstimo do governo – após uma venda mal sucedida em um leilão de execução hipotecária.
Um beneficiário de uma execução hipotecária normalmente definirá o lance de abertura em um leilão de hipotecas pelo menos igual ao valor do empréstimo pendente. Se não houver licitantes interessados, o beneficiário legalmente retomará a propriedade.
Esse é comumente o caso quando a quantia devida na na propriedade é maior do que o valor de mercado atual da propriedade de execução, como um empréstimo hipotecário feito com um alto valor de empréstimo durante uma bolha imobiliária. Assim que o beneficiário retoma a propriedade, ela é listada em seus livros como REO e categorizada como um ativo.
Venda Por Atacado
(Wholesale) O comércio por atacado de imóveis ocorre quando uma parte (o “atacadista”) contrata um vendedor residencial e comercializa a residência para compradores em potencial. Em seguida, atribui-se o contrato a um deles. O atacadista alcança um determinado lucro, que é a diferença do preço contratado entre o vendedor e o valor pago pelo comprador.
O objetivo no atacado imobiliário é vender a casa antes que se feche contrato com o proprietário original.
Segue exemplo de um cenário típico de atacado: o atacadista tem uma casa sob contrato de US $ 90 mil que, ele estima que será necessário gastar US $ 20 mil em reparos, mas será vendida por US $ 150 mil quando os reparos forem feitos. Usando sua rede de investidores, ele encontra um comprador interessado em comprar a propriedade por US $ 100.000. Ele atribui o contrato a esse investidor, que então tem um projeto lucrativo de alto nível. O atacadista faz um lucro de US $ 10.000 sem nunca possuir a casa.
Vendedor Desesperado
(Desperate Seller) Simplificando, um vendedor desesperado é um proprietário que está motivado para vender.
Os vendedores motivados são ouro para investidores imobiliários de todos os tipos. A teoria é que quanto mais desesperado é um vendedor, melhor é o acordo que um investidor pode obter na propriedade. Se um vendedor precisar ou quiser vender rapidamente, poderá vender mais barato e realmente poderá precisar dos serviços que os investidores podem oferecer.
Um vendedor desesperado esta tipicamente em uma situação de crise. No entanto, existem algumas variações de vendedores desesperados.
Propriedades deterioradas e vendedores desesperados às vezes são agrupados em uma categoria e os termos são usados de forma intercambiável. No entanto, estes podem ser dois tipos diferentes de compradores. Propriedades embargadas podem ser de propriedade de vendedores desesperados ou não. Vendedores desesperados podem ter uma situação de propriedade embargada, mas não necessariamente. Ambas as propriedades aflitas e vendedores desesperados podem ser bons negócios para investidores imobiliários, mas nem sempre se sobrepõem. Uma propriedade deteriorada que parece fisicamente embargada, pode não ser propriedade de um vendedor que está desesperado para vender.
Os vendedores desesperados podem vir de qualquer classe social, vizinhança, nível de educação e nível salarial. Existem inúmeras razões pelas quais os proprietários podem ficar desesperados, ou devem estar altamente motivados para vender, como: divórcio, trabalho, relocalização, morte na família, entre outros.
Venda Rápida
(Flipping) Estratégia de lucro rápido na qual um investidor compra imóveis a um preço muito baixo e melhora a propriedade para vendê-la a um preço mais alto. Esta pode ser uma estratégia muito lucrativa com um mercado imobiliário favorável.
Casas antigas e execuções hipotecárias são propriedades popularmente usadas neste caso, já que os investidores podem adquirir essas propriedades relativamente baratas, aumentando assim o lucro potencial.
Muitas vezes as empreiteiras estão acostumadas a fazer as atualizações na propriedade, mas um remodelador experiente pode fazer o trabalho sozinho.
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